從小平臺(tái)向自如等頭部品牌蔓延，長租公寓企業(yè)難逃投訴、維權(quán)泥淖。自如與部分房東和租客的糾紛，在近日不斷激化。廣州、深圳等城市的租客和業(yè)主稱收到了平臺(tái)解約的消息。

自如對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者回應(yīng)稱，“受個(gè)別業(yè)主與深圳自如解約影響，相關(guān)房源無法繼續(xù)出租，深圳自如方面只能與個(gè)別租客協(xié)商解約。與客戶溝通解約的原因是自如與業(yè)主合同結(jié)束。”

今年7月，北京自如業(yè)主因自如要求降租金而引發(fā)外界持續(xù)關(guān)注。

受疫情沖擊等多因素制約，今年以來長租公寓企業(yè)輕則發(fā)生維權(quán)投訴事件，重則出現(xiàn)平臺(tái)卷款跑路等。對(duì)于國內(nèi)租賃市場，有人唱好，有人唱衰，《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有56%的城市租客更關(guān)注“大且好”的長租機(jī)構(gòu)。對(duì)以年青房客為主的龐大租房群體來說，依然需要和租賃平臺(tái)斗智斗勇。

突然解約

劉小玲(化名)租住的房子位于廣州市海珠區(qū)，是一套四居室。

她于9月7日與自如正式簽訂了一年合同，9月11日正式搬入。前后租住僅一個(gè)月，她于10月10日接到自如的解約通知。

“事先并沒有告知，也沒有協(xié)商，臨時(shí)通知我盡快搬走。”劉小玲說起這突如其來的逐客令事件，除了有些氣憤，還感覺有點(diǎn)摸不著頭緒。“雖然許諾會(huì)賠付一個(gè)月租金，但自如管家并沒有給出明確的說辭，到最后直接不予回應(yīng)。”

劉小玲向第一財(cái)經(jīng)記者提供的房屋簽訂合同顯示，起租日后房屋資產(chǎn)出租人強(qiáng)制收回標(biāo)的房屋，甲方應(yīng)該提前30個(gè)自然日通知乙方并同意支付乙方收回房屋當(dāng)月一個(gè)月租金的違約金。

這并非個(gè)案。深圳的自如租客王小林(化名)近日也遭遇了類似事件。

王小林所在的微信群有四十多位近期“被解約”的租客。這些租客被通知搬離的理由無外乎“疫情原因?qū)е伦匀缃?jīng)營虧損，屬于不可抗力因素”、“客廳需要加隔間”、“房屋需要重新裝修”、“業(yè)主急收回房屋”等。

部分“被退租”的租客獲得了一個(gè)月賠償，已屬于其中的幸運(yùn)兒。相較之下，另一部分“被退租”的租客并沒有獲得賠付違約金。

對(duì)于此次深圳出現(xiàn)的“被解約”事件，自如回應(yīng)稱，“受個(gè)別業(yè)主與深圳自如解約影響，相關(guān)房源無法繼續(xù)出租，深圳自如方面只能與個(gè)別租客協(xié)商解約。”

也有部分臨時(shí)“被解約”獲得一個(gè)月賠償?shù)淖饪透嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，自如管家承諾的賠付一個(gè)月月租，同時(shí)如果在七天內(nèi)搬到自如平臺(tái)房子可以獲得500元服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠券加一次搬家服務(wù)。而實(shí)際中，服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠券及搬家服務(wù)并沒有兌現(xiàn)。

留意到所解約單間后續(xù)動(dòng)向的劉小玲表示，“被解約”的月租1800元的單間隨即上調(diào)了500元掛在出租平臺(tái)上。而就此追問自如管家，對(duì)方并不予置評(píng)。

被調(diào)高價(jià)錢再度掛出，并不意味著房東們的日子就很好過。

近兩個(gè)月來，陸續(xù)有多位業(yè)主爆料稱，收到了自如要求降價(jià)20%~40%的通知。廣州自如業(yè)主黃女士直言，“原本自如與業(yè)主簽訂的合同中有提及‘管理期內(nèi)，甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除合同’，但自如單方面通知若業(yè)主不愿意降低租金，將解除簽約合同，這讓業(yè)主有種被強(qiáng)制解約的冒犯感。”

早在7月份，北京租賃市場就出現(xiàn)了自如要求業(yè)主降價(jià)并賠償裝修費(fèi)以及家具折損費(fèi)用的事件。個(gè)別房源的委托價(jià)格降幅接近30%，引發(fā)合同糾紛。

自如對(duì)此回應(yīng)稱，“目前確實(shí)極少數(shù)房屋，受疫情、商圈變化及城市規(guī)劃等因素綜合影響，呈現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格倒掛的趨勢，為了與業(yè)主和客戶實(shí)現(xiàn)長期的合作共贏，我們才與極個(gè)別房屋的業(yè)主展開適當(dāng)降低委托租賃價(jià)格的協(xié)商。”

越來越“重”的租賃平臺(tái)

相較往年，今年疫情出現(xiàn)后，北京、上海、杭州、武漢等長租公寓就頻繁出現(xiàn)“租金漲幅近30%”，租金貸、打隔斷、抬房租引發(fā)住建局約談，小長租公寓平臺(tái)卷款跑路等。

以深圳為例，僅10月以來，就接連出現(xiàn)小鷹公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件。創(chuàng)下“最快爆雷”公寓紀(jì)錄的美居公寓，從收房入住到引發(fā)業(yè)主租客維權(quán)，前后不到兩個(gè)月。

此前前往美居公寓辦公地深圳市南山區(qū)田廈國際中心維權(quán)的王先生等數(shù)名業(yè)主告訴第一財(cái)經(jīng)記者，美居公寓出具三方解約協(xié)議，卻絲毫不提對(duì)業(yè)主及租客違約金的處理?xiàng)l款，針對(duì)如此霸王條款，包括王先生在內(nèi)的多位人士，均表示實(shí)在讓人無法接受。

包括劉小玲在內(nèi)的多名自如租客都表達(dá)了與王先生類似的感受。

由于長租公寓業(yè)主、托管公司、租客等相關(guān)方在基于事實(shí)租賃關(guān)系和委托關(guān)系理解角度的不同，圍繞長租公寓爆雷，租客和業(yè)主各自承擔(dān)的責(zé)任邊界，在業(yè)內(nèi)一直有爭議。

實(shí)際執(zhí)行中，各地的具體標(biāo)準(zhǔn)也存在差異。早前就有深圳住建局人士就長租公寓平臺(tái)爆雷事件向第一財(cái)經(jīng)記者言及這一管理痛點(diǎn)并直言，“長租公寓存在的結(jié)構(gòu)性問題，業(yè)主和租客往往是弱勢方。即便勝訴，實(shí)際中大多也難逃追償周期長、利益關(guān)系復(fù)雜等問題。”平臺(tái)的強(qiáng)勢地位及較難預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主和租客除了小心甄別平臺(tái)，理性維權(quán)的被動(dòng)應(yīng)對(duì)舉措，似乎很難找到合宜的解決方案。

回看長租公寓這幾年的發(fā)展進(jìn)程，自2014年“租售并舉”制度獲監(jiān)管意志支持后，租賃市場快速發(fā)展。尤其是2018年前后，長租公寓企業(yè)更是將規(guī)模擴(kuò)張用到極致，大肆跑馬圈地。有自如管家人士直言，競爭激烈的2017年，長租公寓頭部企業(yè)在核心城市不惜以高于中小平臺(tái)40%左右的價(jià)錢去爭搶房源。

自如高價(jià)拿房、標(biāo)準(zhǔn)化改造帶來的“重成本”，有助于推高租金。但對(duì)應(yīng)的另一面是，市場走向并不足以持續(xù)支撐這種增長預(yù)期。

以深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示， 2020年上半年，深圳租賃市場成交量環(huán)比及同比跌幅都超過了20%。北京、上海等租賃市場景氣度甚至難敵深圳，在近一兩年內(nèi)處于整體下行態(tài)勢。

究其根源，整個(gè)行業(yè)高收低租、短債長投的運(yùn)作模式，需要借助規(guī)模擴(kuò)張、租客擴(kuò)張、租金上漲助推，才有望持續(xù)良性運(yùn)作。但凡遭遇租賃市場下行，租金上漲無法持續(xù)、租客減少、房間空置率增多等，便會(huì)產(chǎn)生平臺(tái)與業(yè)主、租客之間的利益博弈。這種博弈機(jī)制下，滋生出各種違法違規(guī)行為。

前景存分歧

與前幾年站在政策風(fēng)口，長租市場火熱不同，近一年來，長租公寓企業(yè)屢陷投訴泥淖，盈利狀況并不樂觀。

已上市的長租公寓品牌，無一例外都在虧損。青客公寓2017~2019財(cái)年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同期，蛋殼公寓分別錄得虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。

今年受疫情沖擊，房屋租賃市場受到較大沖擊。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租房平均成交周期驟升至70天以上，導(dǎo)致業(yè)主租金收入降低。另一方面，人力、物資等各項(xiàng)運(yùn)營成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市場平均水平。

有頭部租賃平臺(tái)不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，前期收房時(shí)對(duì)于房源的評(píng)估價(jià)格較高，但是因?yàn)橐咔榧巴獠孔赓U環(huán)境變化，租金市場下行。該負(fù)責(zé)人士進(jìn)一步介紹道，即便疫情過后，不少長租公寓企業(yè)旗下一些規(guī)模較小或者老舊的小區(qū)仍有很多房子租不出去，經(jīng)營狀況有受到影響。

外部可查詢的信息顯示，自如僅2015~2017年累計(jì)虧損近13億元。對(duì)于最新的財(cái)務(wù)狀況，自如向第一財(cái)經(jīng)表示，“公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營，雖然整體上會(huì)受到影響，但相比其他行業(yè)和企業(yè)，經(jīng)營情況可控。”

言及這個(gè)重投入、長周期的產(chǎn)業(yè)的前景，有多位人士基于現(xiàn)有的長租公寓企業(yè)整體的表現(xiàn)，擔(dān)憂投資回報(bào)率低，認(rèn)為攤子鋪得越大，財(cái)務(wù)窟窿越難堵住。

另有機(jī)構(gòu)對(duì)于該行業(yè)持樂觀預(yù)期，認(rèn)為疫情令長租公寓徹底回歸冷靜期。自如方面也表示：“在租房時(shí)，用戶開始注重選擇更有實(shí)力的長租公寓，甚至多了個(gè)心眼，在找房之前還會(huì)先查一查公寓方的背景和運(yùn)營情況。”