省會(huì)城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個(gè)領(lǐng)域的中心，也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中，人口流入的主要方向。近期以來(lái)，省會(huì)城市的二手房房?jī)r(jià)有何新變化?

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)拉薩之外的26個(gè)省會(huì)城市二手房同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，有24個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，其中廣州、西寧、石家莊等三城環(huán)比跌幅最大。同比來(lái)看，有8個(gè)省會(huì)城市二手房?jī)r(jià)格低于一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。

廣州環(huán)比跌幅為何大?

數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)的26個(gè)省會(huì)城市中，只有海口1個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%。成都與上月持平。其余24個(gè)城市均出現(xiàn)環(huán)比下跌。這其中，廣州、石家莊、西寧環(huán)比均下跌了0.6%，環(huán)比跌幅并列第一。

其中，一線城市廣州的走勢(shì)頗為引人關(guān)注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，幾個(gè)月前，廣州房?jī)r(jià)漲幅還在全國(guó)前幾位，近兩個(gè)月跌幅在全國(guó)居前，變化幅度非常大。

李宇嘉說(shuō)，廣州房?jī)r(jià)變化如此大，有幾個(gè)原因，一個(gè)是廣州的房貸利率上升得特別快。原來(lái)位于一線城市后面，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一線城市最高。這是房?jī)r(jià)變化的一個(gè)很重要因素。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)8月份的報(bào)道，今年來(lái)，廣州房貸利率已水漲船高，到8月已經(jīng)連續(xù)上調(diào)了五次。至8月中旬，廣州首套房貸利率普遍為L(zhǎng)PR+120BP，即5.85%，二套房貸利率為L(zhǎng)PR+140BP，即6.05%。

另外一個(gè)因素是部分熱點(diǎn)區(qū)域人才購(gòu)房通道的變化。8月初，黃埔區(qū)成為廣州首個(gè)明確發(fā)文取消人才購(gòu)房政策的區(qū)域;半個(gè)月后，南沙調(diào)整2019年底發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購(gòu)買商品房的通知》，收緊人才購(gòu)房政策并提出非本地戶籍需提供1年個(gè)稅或社保繳納證明。

李宇嘉說(shuō)，黃埔、南沙人才政策變化，導(dǎo)致外來(lái)投資者的效應(yīng)消失。原來(lái)黃埔、南沙的房?jī)r(jià)之所漲得比較快，一個(gè)因素就是外來(lái)購(gòu)房者比較多，尤其是深圳的購(gòu)買力外溢。在這些外來(lái)購(gòu)買力退潮后，這些區(qū)域的樓市也受到了明顯影響。

同時(shí)，華南有較多民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，本輪開(kāi)發(fā)商債務(wù)危機(jī)“暴雷”對(duì)廣州樓市影響明顯，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷力度也比較大。有媒體粗略統(tǒng)計(jì)，近期廣州推出工抵房的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個(gè)，項(xiàng)目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的主城區(qū)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，廣州發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)后，對(duì)二手房市場(chǎng)形成的影響不容小覷，對(duì)購(gòu)房者、房東心態(tài)也產(chǎn)生了較大影響，不少小區(qū)房?jī)r(jià)也進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，目前二手房市場(chǎng)降溫體現(xiàn)得較為明顯，與此同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商近期加快出貨，新房降價(jià)促銷力度較大，新房?jī)r(jià)格調(diào)整對(duì)二手房影響也比較大。

在成交量方面，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，廣州市二手住宅成交量為5253宗，環(huán)比下跌15.2%，同比大降50.8%，二手市場(chǎng)的“金九銀十”并未如期出現(xiàn)。

8城市房?jī)r(jià)跌回一年前

雖然環(huán)比跌幅大，但由于去年四季度以來(lái)尤其是今年上半年漲幅較大，因此廣州二手房?jī)r(jià)格同比漲幅仍高達(dá)8.3%，在26個(gè)城市中位居第一。

廣州之后，?？?、西安、杭州、長(zhǎng)沙、南京這些城市同比漲幅也都超過(guò)了5%，這些熱點(diǎn)城市中，只有西安來(lái)自北方地區(qū)，其余城市均來(lái)自南方地區(qū)。

相比這些熱點(diǎn)城市，有8個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)低于一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。這些城市主要來(lái)自華北、東北和西南、西北地區(qū)。

張波分析，相比華東、華南區(qū)域，東北、華北區(qū)域市場(chǎng)降溫幅度更大。從市場(chǎng)供求來(lái)看，相比深圳、寧波、杭州、蘇州等人口流入多的東南沿海一二線城市，華北、東北的省會(huì)城市雖然對(duì)所在省的人口集聚能力也比較強(qiáng)，但在全國(guó)來(lái)說(shuō)，對(duì)人口的吸引力總體是比較弱的。

張波說(shuō)，由于供應(yīng)量不斷增加，導(dǎo)致供大于求，加之市場(chǎng)降溫，因此短期內(nèi)的成交量和成交價(jià)格也出現(xiàn)一些變化。同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商在這兩個(gè)區(qū)域的降價(jià)比較明顯，新房?jī)r(jià)格下行對(duì)二手房的影響也比較大。

面對(duì)較大的下行壓力，這些區(qū)域不少城市相繼出臺(tái)了包括鼓勵(lì)人才購(gòu)房在內(nèi)的政策。比如，今年10月，為促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，哈爾濱市住建局聯(lián)合哈爾濱市財(cái)政局等多個(gè)部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn) 》，《意見(jiàn)》提到，為吸引留住具有大中專以上學(xué)歷的人才在哈購(gòu)房，施行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)與本地用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議、繳納6個(gè)月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購(gòu)置首套商品房時(shí)即可享受購(gòu)房補(bǔ)貼。購(gòu)房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬(wàn)元、全日制碩士生5萬(wàn)元、全日制本科生3萬(wàn)元、大中專生(含技工院校)2萬(wàn)元。

8月31日，吉林省長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展有關(guān)情況的通報(bào)》。長(zhǎng)春市將為首次購(gòu)買90平方米以下商品住房的就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才50元/平方米、農(nóng)民80元/平方米額度予以購(gòu)房補(bǔ)貼。同時(shí)，長(zhǎng)春市政府投放5000萬(wàn)元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購(gòu)房人才和農(nóng)民發(fā)放。消費(fèi)券可用于家電、汽車消費(fèi)。

東北、華北之外，西南地區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，城鎮(zhèn)化提升幅度也比較大，但這一區(qū)域的幾個(gè)省會(huì)城市樓市下行壓力也不小。比如貴陽(yáng)，同比下跌了1.3%，南寧同比下跌了0.2%，昆明雖然二手房?jī)r(jià)同比上漲，但漲幅比較小。另外，西南一些三四線城市下跌幅度也比較大。

(林小昭)