繼央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)后，各地正按照有關(guān)要求相繼明確房地產(chǎn)貸款集中度的監(jiān)管指標(biāo)。

除了廣東、海南上調(diào)了部分銀行房貸占比上限外，2月23日，第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，上海、浙江等地對(duì)相關(guān)銀行的房貸占比指標(biāo)也有上浮。其中，上海對(duì)第三檔和第五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限分別上調(diào)了2個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn);浙江對(duì)第四檔和第五檔銀行兩項(xiàng)指標(biāo)的上限分別上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn);此外，遼寧對(duì)第三檔至第五檔銀行的個(gè)人住房貸款占比上限上調(diào)了1～2個(gè)百分點(diǎn)。

從上調(diào)范圍和幅度來(lái)看，多地調(diào)整的對(duì)象是小型銀行，且調(diào)整基點(diǎn)在1.0～2.5個(gè)百分點(diǎn)左右。接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，地方監(jiān)管部門根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行指標(biāo)調(diào)整，體現(xiàn)了監(jiān)管政策的靈活性，主要是為了緩解地方小銀行經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)避免地方房貸利率快速上升。還需注意的是，各地對(duì)房貸占比上限的放松，并不代表對(duì)房貸調(diào)控的超預(yù)期放松。

多地上調(diào)房貸占比上限

去年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《通知》，對(duì)銀行涉房類貸款占比進(jìn)行明確規(guī)定。《通知》將銀行劃分為五檔，并分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，主要是針對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩大指標(biāo)。

其中，第一檔為中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%;第二檔為中資中型銀行，兩項(xiàng)占比上限分別為27.5%、20%;第三檔中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，兩項(xiàng)占比上限分別為22.5%、17.5%;第四檔縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，兩項(xiàng)占比上限分別為17.5%、12.5%;第五檔村鎮(zhèn)銀行，上限分別為12.5%、7.5%。

《通知》發(fā)布后，多個(gè)省份、地區(qū)按照要求落實(shí)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。2月23日，第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，上海、浙江兩地已發(fā)布相關(guān)要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房貸占比做了具體規(guī)定。

記者了解到，央行上海分行和上海銀保監(jiān)局于1月下旬下發(fā)了相關(guān)文件，上調(diào)了第三檔銀行和第五檔銀行的房貸占比上限。具體來(lái)看，在房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比兩項(xiàng)指標(biāo)中，上海地區(qū)第三檔銀行執(zhí)行的是24.5%、19.5%，均提高了2個(gè)百分點(diǎn);第五檔執(zhí)行的是14%、9%，均提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

另外，浙江地區(qū)主要以第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，規(guī)定第三檔上限不變，第四檔兩項(xiàng)指標(biāo)上限分別增加1個(gè)百分點(diǎn)，第五檔上限分別增加2個(gè)百分點(diǎn)。

除了上海、浙江外，日前第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，廣東、海南、遼寧也都不同程度上調(diào)了小型銀行房貸占比上限。其中，廣東地區(qū)對(duì)第三檔銀行兩項(xiàng)指標(biāo)上限分別提高了2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)第四檔上限分別提高了2.5個(gè)百分點(diǎn);海南對(duì)第三檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款占比上限不變;遼寧則對(duì)第三檔、第四檔、第五檔銀行個(gè)人住房貸款占比上限分別提高了1個(gè)、2個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款占比上限不變。

“地方監(jiān)管部門根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行一定幅度上調(diào)，主要體現(xiàn)了監(jiān)管政策的靈活性，而非一刀切。”光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。此前《通知》就表示，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，有適度的彈性。

根據(jù)《通知》，人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以通知中第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

因此，各地的調(diào)整與監(jiān)管要求相符。“從調(diào)整的范圍來(lái)看，主要是針對(duì)小型銀行，這并不難理解。”一位銀行業(yè)資深從業(yè)者對(duì)記者稱，一方面，按照分類，地方金融機(jī)構(gòu)大多適用于第三至第五檔，因而《通知》落實(shí)到地方層面，更多要求是針對(duì)小銀行;另一方面，小銀行是地方金融的重要力量，此前受益于按揭貸款低風(fēng)險(xiǎn)、低資本消耗、相對(duì)高利率等因素，也有不少小銀行積極發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)。

不過(guò)，整體而言，周茂華對(duì)記者表示，“考慮到這些銀行占銀行相關(guān)業(yè)務(wù)體系比重有限，且調(diào)整幅度相對(duì)較小，因而對(duì)銀行體系穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的影響并不大。”

并不代表房貸調(diào)控超預(yù)期放松

去年末以來(lái)，《通知》的發(fā)布使得部分銀行對(duì)信貸投放計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而出現(xiàn)了部分地區(qū)房貸額度緊張的情況。而此次多地上調(diào)房貸占比上限，不免有市場(chǎng)聲音提出：這是否意味著房貸調(diào)控力度放松?

對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)高房貸占比上限并不意味著房貸調(diào)控力度超預(yù)期放松。一方面，此輪調(diào)整符合前期政策導(dǎo)向;另一方面，指標(biāo)放松僅針對(duì)小銀行，范圍較小，國(guó)有大行、股份行、民營(yíng)銀行等并不涉及。

在東吳證券研究所首席銀行分析師馬祥云看來(lái)，對(duì)房貸占比上限的放松，主要是地方結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)者預(yù)期，同時(shí)保證滿足剛需。

“監(jiān)管層近期仍在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸及消費(fèi)貸違規(guī)流向樓市的問(wèn)題，同時(shí)熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)管控也持續(xù)嚴(yán)格，因此不代表房貸管控力度整體放松，但不排除后續(xù)仍有其他區(qū)域適度調(diào)整指標(biāo)上限。”馬祥云說(shuō)。

周茂華也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，小幅放寬中小銀行限制比例可能出于多重考量，一是為緩解地方中小銀行經(jīng)營(yíng)壓力，平衡銀行經(jīng)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)防范，目前來(lái)看，各地調(diào)整幅度并不大;二是避免地方房貸利率過(guò)快上升，打擊剛需并不利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，目前仍有不少地方樓市去庫(kù)存尚未結(jié)束。

“近來(lái)，監(jiān)管出臺(tái)了多項(xiàng)政策，對(duì)地方小銀行的經(jīng)營(yíng)提出了更大挑戰(zhàn)，比如，限制互聯(lián)網(wǎng)存款的吸收和互聯(lián)網(wǎng)貸款的投放，而適度放寬房貸占比一定程度上緩解了這些銀行的經(jīng)營(yíng)壓力。”前述銀行業(yè)資深從業(yè)者對(duì)記者說(shuō)，畢竟對(duì)于小銀行而言，房貸仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

另外，業(yè)內(nèi)的共識(shí)在于，部分銀行房貸占比上限放寬并不影響房貸占比的未來(lái)走勢(shì)。隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，未來(lái)房地產(chǎn)總貸款及個(gè)人住房貸款占比的平緩下行趨勢(shì)將持續(xù)。

實(shí)際上，這一跡象已有體現(xiàn)。根據(jù)央行每季度發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，近兩年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)貸款的增速及占比均處于平緩下行趨勢(shì)。2020年房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步回落，全年低于人民幣貸款總增速，存量貸款余額的占比小幅下行。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為49.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速較上年末回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的28.7%。其中，個(gè)人住房貸款余額34.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速較上年末回落2.2個(gè)百分點(diǎn);住房開(kāi)發(fā)貸款余額9.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速較上年末回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。