6月14日晚間，遠洋服務(06677.HK)發(fā)布公告與遠洋集團訂立商業(yè)運營管理服務總協(xié)議。據(jù)此，遠洋服務將為遠洋集團及其關聯(lián)公司的商寫物業(yè)(包括購物商場及寫字樓)提供商業(yè)運營服務。與此同時，遠洋服務宣布，將搭建商業(yè)資管團隊，并成立商業(yè)資管平臺，全面承接遠洋地產(chǎn)持有的商場、寫字樓的管理運營業(yè)務，并以輕資產(chǎn)模式外拓輸出商業(yè)運營服務。

中金發(fā)布研究報告大幅調(diào)升公司目標價，反映投資機構對該事件帶給公司業(yè)務發(fā)展以及業(yè)績潛力的樂觀預期。

那么，該如何看待此次遠洋服務這次商寫資管業(yè)務的注入?

1· 開展商寫資管業(yè)務，業(yè)績迎來重要增量

首先不難判斷的是，遠洋服務此次引入商業(yè)資管業(yè)務背后離不開其對商寫物業(yè)管理市場的高度看好。要知道，國內(nèi)商寫物業(yè)管理市場在管理規(guī)模擴張、管理能力深化都存在很大的空間，且行業(yè)競爭格局十分分散，屬于藍海市場。另外商寫業(yè)務相較于住宅業(yè)務，具有盈利能力更強、成長性更佳、收繳和提價難度低等優(yōu)點，是一條不折不扣的優(yōu)質(zhì)賽道。

同時注意到，作為商寫物業(yè)管理服務的進階延伸商寫資管業(yè)務，更強調(diào)經(jīng)營管理的一體化，其對于提升客戶黏性，實現(xiàn)跨業(yè)態(tài)協(xié)同效益，為物管企業(yè)構建核心競爭優(yōu)勢都將大有裨益。而目前資本市場對具有“商管+物管”混業(yè)模式的企業(yè)往往更為青睞，這背后的邏輯也在于這些輕資產(chǎn)平臺下的業(yè)務更容易形成整合能力，達到優(yōu)勢互補、業(yè)務協(xié)同，釋放綜合生態(tài)效應。

就遠洋服務而言，其在商業(yè)運營管理領域具有天然的優(yōu)勢，公司在這之中浸淫已久，其擁有豐富的高端地標寫字樓和商業(yè)綜合體管理經(jīng)驗，為世界五百強及境內(nèi)外上市公司提供高端商寫服務。截止去年年底，遠洋服務商寫在管項目共21個，布局集中于北京、天津、杭州、成都等一線及新一線城市，而在當年度，其商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)的物業(yè)管理服務收入達3.6億元，占物業(yè)管理收入的27%。

公司在中高端物業(yè)管理服務上積累豐富經(jīng)驗，與此同時，隨著此次遠洋服務整合母公司優(yōu)勢資源后，未來也將具備商業(yè)資管能力獨立去承接商寫項目。這不僅有助于公司在資產(chǎn)運營服務和傳統(tǒng)物業(yè)管理服務上形成密切的協(xié)同，實現(xiàn)輕資產(chǎn)平臺的搭建，同時也將有望進一步打開公司新的業(yè)績增長點，開辟“第二成長曲線”。

從中金的報告中亦能窺見遠洋服務此次動作對未來業(yè)績的提振預期。該行指出，商管業(yè)務引入后將產(chǎn)生可觀營收增量，并令公司未來整體發(fā)展生態(tài)更具活力，其預計商管業(yè)務有望在2021年下半年為公司帶來8000萬元-1億額外收入，凈利潤率或在40%，2022年可帶來1.5-1.7億額外收入。為此，中金同時上調(diào)公司2021和2022年盈利10%和14%至4.5億元(同比增長80%)和6.5億元(同比增長45.5%)，并維持跑贏行業(yè)評級，上調(diào)目標價至7.7港元。

2· 母集團輕資產(chǎn)平臺定位更加清晰，協(xié)同效應下打開外拓潛力空間

物管企業(yè)過去長時間被詬病的是受母公司“輸血”過多，往往缺乏獨立性，外拓業(yè)務能力不強。此次遠洋服務引入母公司商管業(yè)務，難免也在此背景下受到一些質(zhì)疑。

筆者認為，從整個遠洋集團層面來看，此次其將商寫資管業(yè)務注入到遠洋服務，其更多的是從戰(zhàn)略層面出發(fā)，令集團整體的業(yè)務布局更為清晰，同時也提升了各業(yè)務板塊的透明度，令價值更為明晰，有助于提升集團資產(chǎn)凈值。

我們知道遠洋服務定位于遠洋集團的輕資產(chǎn)平臺，從上面一系列優(yōu)勢以及行業(yè)發(fā)展趨勢背景，也可知商寫資管與遠洋服務原有的業(yè)態(tài)具有天然的聯(lián)系和協(xié)同，且潛力更具有想象空間。

因此，此次兩者的整合也將形成“1+1>2”的效應，全面提升遠洋服務在行業(yè)中的綜合競爭實力。而這也將為遠洋服務后續(xù)不論是資管業(yè)務還是物管業(yè)務的輕資產(chǎn)外拓服務輸出打下堅實的基礎。

從政策背景來看，此舉也十分貼合政策的發(fā)展方向。此前5月31日，商務部、住房和城鄉(xiāng)建設部等12部門聯(lián)合印發(fā)《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，擬在全國范圍內(nèi)開展城市一刻鐘便民生活圈試點。

據(jù)悉，一刻鐘便民生活圈，是以社區(qū)居民為服務對象，服務半徑為步行15分鐘左右的范圍內(nèi)，以滿足居民日常生活基本消費和品質(zhì)消費等為目標，以多業(yè)態(tài)集聚形成的社區(qū)商圈。《意見》主要在豐富商業(yè)業(yè)態(tài)方面提出因地制宜發(fā)展品質(zhì)提升類業(yè)態(tài)，鼓勵發(fā)展特色餐飲、新式書店;優(yōu)化信息服務，依托智慧社區(qū)信息系統(tǒng)，構建城市便民生活圈智慧服務平臺。

對于物管行業(yè)而言，該政策無疑進一步為行業(yè)內(nèi)物業(yè)企業(yè)拓展服務邊界帶來了驅動力，物管行業(yè)空間也將借此進一步打開。

而遠洋服務在傳統(tǒng)物業(yè)管理之上，進一步打造商寫輕資產(chǎn)平臺，更有助于形成多層次，多業(yè)態(tài)服務體系，打造鏈接產(chǎn)業(yè)上下游的生態(tài)圈，以此構建在行業(yè)中的競爭壁壘和核心優(yōu)勢，賦予未來更多想象空間。

盡管受制于過去物管企業(yè)往往脫胎于地產(chǎn)開發(fā)端，其不可避免的近水樓臺先得月，獲得了母公司優(yōu)勢資源的加持，但長期來看，未來整個行業(yè)仍然有巨大的市場空間，外拓機會潛力巨大。從物管行業(yè)整體市場來看，當前無物業(yè)面積占比33%，在管面積遠遠未達天花板，僅基礎物業(yè)服務就有近萬億級市場待開拓;而增量市場方面，增量市場方面，隨著人口和人均住房面積的提升，疊加城市化率的不斷上升，未來市場規(guī)模和增量規(guī)模不可估量，物業(yè)管理行業(yè)市場空間在中長期還將有巨大的拓展機會。而要在這黃金賽道中有所作為的企業(yè)必然要考驗其整體的綜合實力以及品牌力，遠洋服務在母集團優(yōu)勢資源加持之下先做強，后做大，路徑也十分清晰。

3· 品牌力優(yōu)勢明顯，規(guī)模擴張持續(xù)加速

物業(yè)公司的品牌力一度被認為是最重要的護城河。與傳統(tǒng)的消費公司一樣，物管公司面對的客戶主要是終端客戶，因此品牌能否深入人心是企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展的關鍵所在。同時，品牌力也是公司具有較強定價能力的關鍵?？蛻魸M意度、收繳率和續(xù)約率、增值服務等方面都是衡量企業(yè)品牌力的重要因素。

遠洋服務長期聚焦一二線中高端物業(yè)項目，以2019年數(shù)據(jù)來看，公司客戶滿意度達到86%，遠優(yōu)于行業(yè)平均73%的水平，收繳率達到93.9%，續(xù)約率也維持在97.4%。可見遠洋服務的服務質(zhì)量早已得到業(yè)主認可。而公司在商寫物業(yè)的管理費平均單價在2020年達到17.6元，在行業(yè)中處于高位水平，這也充分反映公司優(yōu)異的品牌力及服務水準帶來的市場溢價能力。

基于品牌優(yōu)勢及領先的管理服務水平，也為遠洋服務進一步外拓帶來了契機。而隨著公司未來在商管一體的輕資產(chǎn)業(yè)務模式下，其在外拓業(yè)務上還將邁向更高的臺階，為業(yè)務持續(xù)增長帶來強勁支撐。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。