隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，粵港澳大灣區(qū)上升為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略。大灣區(qū)城市群的發(fā)展，成為中國通過雙循環(huán)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要引擎。在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長及領(lǐng)跑全國的城市化率的驅(qū)動之下，粵港澳大灣區(qū)物業(yè)管理行業(yè)取得高速發(fā)展，隨著粵港澳大灣區(qū)各大產(chǎn)業(yè)的深度融合、人口不斷涌入及居民消費升級，物管行業(yè)將迎來高質(zhì)量發(fā)展。

而在今日，一家深耕灣區(qū)的國內(nèi)知名物管企業(yè)越秀服務(wù)（6626.HK）在港交所主板掛牌上市。作為中國城市運(yùn)營服務(wù)商、大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場參與者，越秀服務(wù)因其獨特的“地鐵+物業(yè)”TOD綜合物業(yè)管理模式、“地鐵概念”的基因在眾多物業(yè)股中脫穎而出，具備長期投資價值。

今天越秀服務(wù)的成功上市，背后也離不開廣州國資國企改革創(chuàng)新的大力支持。廣州市國資委黨委書記、主任陳浩鈿出席上市儀式時發(fā)言表示，“作為首家在香港上市的廣州市屬國資物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，越秀服務(wù)的上市是廣州國資系統(tǒng)通過資本運(yùn)作推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的最新成績，是廣州國資國企加快創(chuàng)新步伐的縮影。各市屬國企之間加強(qiáng)優(yōu)勢互補(bǔ)力度，越秀集團(tuán)與廣州地鐵在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域開展股權(quán)合作，為越秀服務(wù)上市打下堅實基礎(chǔ)。希望越秀服務(wù)牢牢把握資本市場發(fā)展‘機(jī)遇期’，依托上市平臺整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加強(qiáng)對外拓展與投資并購力度，不斷提升價值創(chuàng)造能力。”

大灣區(qū)龍頭物企：近30年營運(yùn)經(jīng)驗、具備全鏈條服務(wù)能力

越秀服務(wù)成立于1992年，是越秀集團(tuán)旗下、越秀地產(chǎn)板塊屬下的大型綜合物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擁有全國首批國家物業(yè)管理一級資質(zhì)。1992年起，越秀服務(wù)以廣州為起點，逐步進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)的其他城市，截至2020年12月31日，業(yè)務(wù)已覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角、中部、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，在管物業(yè)數(shù)量215個，在管面積3,260萬平方米，服務(wù)項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、大型場館、園區(qū)物業(yè)、地鐵物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，并為長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市公共管理提供服務(wù)，擁有車場管理、設(shè)備維護(hù)、多種經(jīng)營、餐飲等多個平臺，形成了多翼發(fā)展格局。

憑借自身較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，越秀服務(wù)創(chuàng)造了扎實的業(yè)績，展現(xiàn)出良好的成長性。2018-2020年，越秀服務(wù)的營業(yè)收入分別為7.63億元（人民幣，下同）、8.96億元和11.68億元，年均復(fù)合增長率達(dá)23.7%；凈利潤分別為4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均復(fù)合增長率高達(dá)107.5%。此外，越秀服務(wù)毛利率及凈利潤率均領(lǐng)先于物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均表現(xiàn)。

越秀集團(tuán)黨委書記兼董事長張招興在上市掛牌儀式上致辭時表示，“令人感到欣喜的是，在即將進(jìn)入而立之年，越秀服務(wù)通過資產(chǎn)重組、兼并收購、業(yè)務(wù)梳理和管理提升，在住宅基本盤之外，形成了商業(yè)辦公、TOD、公共物業(yè)、老舊小區(qū)治理等領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)能力，特別是構(gòu)筑了地鐵物業(yè)服務(wù)的’護(hù)城河’。目前商業(yè)物業(yè)收入占比達(dá)到30%，地鐵物業(yè)收入占比達(dá)到15%，越秀服務(wù)的核心競爭力和發(fā)展?jié)摿~上了新的臺階。”

國企背景優(yōu)勢+獨特TOD綜合物業(yè)管理模式，規(guī)模增長有保障

越秀服務(wù)獨特的“地鐵+物業(yè)”TOD綜合物業(yè)管理模式，自帶“地鐵概念”，使其區(qū)別于資本市場上其他的物業(yè)股。得益于越秀地產(chǎn)、越秀集團(tuán)及廣州地鐵三大國有股東的豐富資源，越秀服務(wù)在TOD 綜合物業(yè)管理模式上增長潛力不容小覷。

越秀服務(wù)的控股股東越秀地產(chǎn)是國內(nèi)最大的TOD發(fā)展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)擁有5個TOD住宅項目，由此，越秀服務(wù)已形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結(jié)合的TOD綜合物業(yè)管理模式。

越秀服務(wù)在引入廣州地鐵作為戰(zhàn)略股東后，其獨特的TOD綜合物業(yè)管理模式優(yōu)勢更加突出，不僅因收購廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理，成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營”的復(fù)合型物業(yè)管理公司，并為其帶來在管車輛段地鐵站線上蓋住宅及商業(yè)物業(yè)等業(yè)態(tài)，新增總在管理面積超500萬平方米；也因其承擔(dān)地鐵列車等特種設(shè)備清洗工作而建立起強(qiáng)大的技術(shù)壁壘，大大增強(qiáng)其外拓同類型業(yè)務(wù)的核心競爭力。

截至 2020年末，廣州地鐵管理的里程約676.5公里。根據(jù)國家發(fā)改委批復(fù)的《廣州市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2017-2023 年）》，預(yù)計到 2023 年廣州市地鐵累計開通里程將突破 800 公里。同時廣州地鐵成功外拓至長沙、南昌 、重慶、麗江等地地鐵項目。未來廣州地鐵大部分新建站點也交由越秀服務(wù)提供物業(yè)管理，TOD 管理業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出較大的增長潛力。

此外，越秀服務(wù)管理層表示，“能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國內(nèi)并不太多，這一領(lǐng)域有一定的專業(yè)壁壘，所以越秀服務(wù)也會積極拓展在國內(nèi)其他城市的TOD服務(wù)，成為這一領(lǐng)域的先行者。”

除了TOD物業(yè)業(yè)務(wù)，越秀服務(wù)也在積極拓展“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，參與國內(nèi)地方政府 “智慧城市”的發(fā)展項目，進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)，鞏固其城市服務(wù)運(yùn)營商的地位。其中，2021年6月23日，越秀服務(wù)在無錫市梁溪區(qū)揚(yáng)名街道老舊社區(qū)改造項目中，立足揚(yáng)名街道對老舊小區(qū)改造、智慧社區(qū)建設(shè)的物業(yè)管理需求，提供老舊社區(qū)改造咨詢服務(wù)及一站式解決方案，推廣全域化服務(wù)。該項目是越秀服務(wù)結(jié)合基礎(chǔ)物業(yè)管理，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營，智慧社區(qū)建設(shè)、運(yùn)營，多種經(jīng)營服務(wù)，紅色物業(yè)建設(shè)等全域化服務(wù)能力，在探索“政府+企業(yè)+市民”多元共建共治共享治理體系過程中的重要里程碑。全域化服務(wù)的落地和推廣，有利于越秀服務(wù)鞏固和深化其城市公共服務(wù)能力，為“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)注入增長新動力。

聚焦與深耕，與大灣區(qū)共成長

資本市場看好的不僅是越秀服務(wù)扎實的經(jīng)營能力，還有越秀服務(wù)作為大灣區(qū)物企龍頭，將受益于粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增長和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的紅利。

大灣區(qū)憑借突出的經(jīng)濟(jì)實力、強(qiáng)勁的人口吸引力，其房地產(chǎn)市場亦實現(xiàn)快速發(fā)展。根據(jù)廣東省統(tǒng)計局的資料，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了中國商品房總銷售額超10%。受益于大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長紅利以及優(yōu)惠政策，大灣區(qū)的物業(yè)管理市場發(fā)展?jié)摿薮?。作為大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場參與者，越秀服務(wù)將充分受益于大灣區(qū)高速經(jīng)濟(jì)增長對物管市場帶來的紅利。

大灣區(qū)定位為世界級灣區(qū)，是越秀服務(wù)重要的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，也為越秀服務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展帶來重大商機(jī)。越秀服務(wù)整合最優(yōu)勢的資源，緊跟國家級戰(zhàn)略方向，布局系列優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和項目，在打造大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)、推動大灣區(qū)商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展等方面發(fā)揮的作用日益顯著。

截至2020年12月31日，越秀服務(wù)的版圖已拓展至19個城市，當(dāng)中6個位于大灣區(qū)，其中包括香港，是為數(shù)不多在中國內(nèi)地和香港均有業(yè)務(wù)布局的物管企業(yè)。越秀服務(wù)在大灣區(qū)的總在管面積為2,530萬平方米。未來，越秀服務(wù)計劃憑借國企背景和深耕布局的優(yōu)勢，持續(xù)并重點關(guān)注大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展機(jī)會，鞏固其在大灣區(qū)的領(lǐng)先地位。同時，在商業(yè)物業(yè)方面重點深耕大灣區(qū)，進(jìn)一步拓展上海、杭州等華東區(qū)域以及武漢、佛山等新一線城市的業(yè)務(wù)。

正如越秀集團(tuán)黨委書記兼董事長張招興在上市儀式致辭中所說，“上市意味著新的發(fā)展空間，也意味著更高的品質(zhì)和更大的責(zé)任。”展望未來，越秀服務(wù)將緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢及國家發(fā)展戰(zhàn)略，重點深耕大灣區(qū)，并憑借國企背景優(yōu)勢與獨特TOD綜合物業(yè)管理模式，積極抓緊機(jī)遇、提升市場占有率，為股東及投資者創(chuàng)造理想的回報。

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